房價急速攀升，不只是台北居大不易，居住議題已經是台灣各都會區的問題，因此保護人民居住權利、只租不售的社會住宅成為政府居住政策的焦點，也是大眾非常關切的議題。 而最近因為各總統候選人都把居住議題作為主要政見，其中，要不要蓋社會住宅鬧得沸沸揚楊，許多人說空屋那麼多、少子化那麼明顯，蓋那麼多房子豈不是等著變成蚊子館？難道有空屋就不該蓋房子？ 當然不是！重點是這些空屋在哪裡？是不是在大台北就業生活圈中？就業機會高、有人口紅利的地方，例如內湖區、南港區目前仍有住宅短缺現象；台灣地狹人稠，一般而言上班族可接受的通勤時間大約為30分鐘，而就大台北地區來看，夜晚點燈率最低的地方是淡海新市鎮、但就業績會卻是集中在台北市，淡水到台北市中心地區的通勤時間動輒一小時，雖然許多專家提出年輕人應該「以時間換取金錢」，先從通勤時間較長的地區入手，也許單身年輕人可以這麼選擇、對於有小孩的雙薪家庭而言，孩子如果在學校有狀況，豈非心急如焚？而父母回到家可能已經是孩子該休息的時間，那麼家人之間的相處時間就只剩下假日了！   除此之外，在租屋制度與法規並不完善、房東房客易有糾紛的今日，政府要如何讓屋主願意出租？即使屋主願意出租，但社會住宅更重要的是要照顧弱勢族群，包含中低收入戶與老年人，而這些人通常在租屋市場中居於劣勢，特別很多老年人即便有錢、屋主也不見得願意出租，但目前台北市社會住宅開放對象僅有20-45歲，老年人並不能申請。 即使在未來，政府基於財產權保障制度，並不能指定屋主必須將房屋出租給特定對象；此外，既有住宅的公共設施能否因應弱勢族群的需求？這些問題該如何解決？ 換句話說，台灣目前的居住議題除了住宅持有分配不均，以及市中心房屋數量不足、租金高、租期短、保障不足、承租年齡侷限外，面臨高齡化社會與照護弱勢的需要，由政府所有的只租不售的社會住宅確實應該要蓋！社會住宅的核心理念是「只租不賣、弱勢優先、可負擔租金」，但除此之外，更重要的還有蓋在哪裡？如何去標籤化？如何避免周遭社區的反彈？未來該如何管理維護？相關的社會福利該如何配合？這都是地方及中央執政者必須審慎評估的項目！因此，社會住宅必須由中央與地方、民間與社會福利機構共同配合實施。 另外一個議題，由於少子化，學校目前班級人數大減，部分學校資源重疊，國中國小鄰近，中間卻有兩個大操場的形況在市區很常見到，未來若能整合教育資源，有效利用公共設施多目標使用(學校操場地下化停車場)，在都市計畫通盤檢討中是否閒置的學校用地或機關用地，部分可考慮成為社會住宅評選區位之一，有效利用都市土地資源。地方興建社會住宅外，透過地方公共空間福利設施讓地方房價很可能不跌反升，並透過民間溝通降低週遭住戶的反彈聲浪，同時建議可以興建混居型的社會住宅以打破居住歧視，相關的醫療照護場所也要同步考量因應。所以社會住宅基於保障屋主的財產使用及處分自由、照護弱勢需求的原則下，當然要蓋！ （DTRE德天國際地產分析師）